사건 개요
깡통전세 문제가 심각해진 최근 찾아오신 의뢰인이셨습니다. 그런데 상담을 해보니 단순히 깡통전세가 아니었습니다. 계약 갱신을 위해 의뢰인이 임대인에게 연락을 하였으나 연락이 되지 않아 이상하게 생각하고 있었는데, 나중에 확인해보니 임대목적물의 소유자가 다른 사람으로 바뀌어있는 것이었습니다. 그리고 등기부상 확인되는 매매대금은 의뢰인의 전세보증금과 동일한 금액이었습니다. 상황파악을 위해 바뀐 소유자에게 연락을 취하였는데, 돌아온 답은 더욱 놀라웠습니다. 소유자는 성인이기는 하지만 지체장애가 있어 의사능력이 없는 사람이었기 때문입니다. 기존 임대인은 정상적으로 계약을 체결했으니 보증금을 바뀐 소유자에게 받으라고 하였고, 바뀐 소유자 측은 자신들은 계약을 체결한 사실이 없으니 돈도 줄 수 없다고 하였습니다.
변호사 활동
깡통전세, 전세사기가 횡행하던 시점에 임차인이 모르는 사이에 임대부동산이 이전된 것도 모자라, 부동산의 명의인이 계약사실 자체를 부인하는 상황이었기 때문에 임차인의 불안감은 이루 말할 수 없었습니다. 특히나 기존 임대인과 명의인 간에 어떤 계약이 있었는지 임차인은 알 방법이 없었고, 어느 한쪽과만 협의를 하였다가 사후에 다른 당사자가 계약의 무효를 따지고 들면 임차인도 또다시 분쟁에 휩쓸릴 수밖에 없었습니다. 본 변호사는 이와 같은 모든 사정을 명확하게 정리하기 위하여 기존 임대인과 등기부상 명의인 양자 모두를 피고로 하여 임대차보증금반환소송을 제기하면서, 법원에서 위 피고들간 계약의 효력 여부를 판단해 줄 것과, 그 판단에 따른 부동산의 실제 소유자로부터 임대차보증금반환을 받을 수 있도록 해줄 것을 청구하였습니다[여기에는 소유권이전등기 말소에 관한 채권자대위청구 등 복잡한 청구도 포함되어 있으나 생략합니다].
처리 결과
소송 제기 후 알게된 사실은, 기존 임대인이 현재 다른 부동산의 전세사기로 수사를 받고 있는 중이었고, 그 사건에서의 수법이 우리 사건과 차이가 없었다는 점이었습니다([이 또한 본 변호사의 별건 형사고소를 통해 확인할 수 있었습니다]. 그리고 기존 임대인과 명의인 모두 계약서를 제출하지 아니하여 본 변호사는 행정청에 대한 문서송부촉탁을 통해 부동산소유권 이전등기 당시 함께 제출된 등기신청서와 계약서 등 부속서류들을 확보하였고, 이를 통해 계약서에 명의인의 서명 날인이 없고, 등기신청도 기존 임대인이 단독으로 하였다는 사정을 입증하였습니다. 이에 법원 재판부는 위와 같은 사정을 종합하여 기존 임대인과 명의인 사이의 계약이 효력이 없다고 판단하고, 임차인이 직접 위 부동산이전등기의 말소를 청구하여 소유권을 기존 임대인에게 회복시켜 그로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 하는 판결을 선고하였습니다. 이에 대해 피고들 모두 항소하지 아니하여 그대로 확정되었습니다.
사건의 의의
부동산을 매도했으니 그 매수자에게 보증금을 받으면 된다는 기존 임대인, 계약 체결을 한 사실이 없으니 보증금을 돌려줄 수 없다고 주장하는 명의인 사이에서 임차인은 불안한 시간을 보냈지만, 결국 위 법원의 판결로써 단번에 복잡한 법률관계를 명쾌하게 정리할 수 있었습니다. 위 피고들 간의 계약의 효력에 관하여는 임차인이 이를 판단할 아무런 자료도 없는 상황이었으나, 형사고소를 통한 수사결과의 확인과 법원 내 증거신청을 통한 입증방법의 확보를 통해 이런 정보를 취득하여 승소를 이끌어낼 수 있었습니다.
